市場表現：上周申萬房地產板塊收于3436.03 點，累計下跌0.73%，同期上證綜指累計上漲0.80%，深證成指累計上漲1.78%，滬深300 累計上漲1.08%；橫向對比，板塊表現位于中下游。
公司動態：陽光城公司流動性出現階段性緊張，未能在豁免期內支付2726.25 萬美元境外債利息，境內債或觸發交叉違約。
行業新聞：山東菏澤下調住房貸款首付比例，重慶江西贛州部分銀行將首套房貸首付比例降至20%。
土地市場：2 月7 日-2 月13 日，全國百城合計成交土地建面618 萬方，環比+4030.3%，同比-48.2%；樓面價747 元/平，環比-33.8%，同比-66.8%；溢價率為3.3%，環比上周收窄2.6%，同比收窄9.7%。
成交市場：2 月13 日-2 月19 日，新房成交面積35 萬方，環比-84.1%，同比-88.8%，年初至今累計成交面積1574 萬方，同比-30.7%，其中一線城市上周成交面積12 萬方，環比-84.1%，同比-84.1%。
推盤去化：2 月13 日-2 月19 日，15 城商品房推盤面積為125 萬方，環比+58.8%，同比+193.7%；去化周期為22.5 月，相比上周+0.1；批售比(移動平均3 月)為1.18，相比上周-0.08，相比去年-0.05。
重點事件點評： 2 月17 日，山東菏澤市四大行調整該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”者首付款比例由30%下調至20%。此外首套房、二套房房貸利率分別由2021 年末的5.95%、6.14%下調至5.6%、5.95%。同時重慶、贛州兩城也出現“兩成首付”。本次調整是“因城施策”基調下的合理放松，需求側寬松信號逐步凸顯。此次下調后的個人住房貸款比例滿足央行2015 年發文規定的首付比例下限值要求。另外在試點房地產新政方面，菏澤一直走在“市場前列”，該市早在2018 年在全國范圍內開取消限售之先河，隨后各地紛紛效仿，從過往來看菏澤的樓市政策具備較強的示范性。而今菏澤再次成為本輪下行周期中首個下調首套房首付比例的城市，信號意義較大，在“良性循環”和“穩增長”
背景下，我們預計更多城市或將逐步跟進政策放松。
投資建議：本周，山東菏澤四大行下調個人房貸首付比例，“無房無貸”首付比由30%下調至20%，首套、二套房貸利率分別由2021 年末的5.95%、6.14%下調至5.6%、5.95%，為本輪下行周期中首個下調首付比例的城市，同時重慶、贛州兩城也出現“兩成首付”，結合1 月北海下調公積金貸款首付比例、自貢實行“認貸不認房”套數認定標準來看，需求側放松力度進一步加強；本次首付比下調滿足2015 年央行規定的非限購城市首套房貸款首付比例下限要求，屬“因城施策”大基調下的局部政策優化。此次下調首付比信號意義較大，在“良性循環”和“穩增長”背景下，預計更多城市或將逐步跟進政策放松。北京2022年首批次集中供地共推出18 宗涉宅用地，成功出讓17 宗，其中9 宗底價成交，2 宗達到最高限價，整體溢價率達到4.5%(較21 年三批次提升3pct)，流拍率6%(較21 年三批次下降11pct)，土拍熱度有所回暖。我們認為，“因城施策”
主基調下，地方政策持續優化，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速集中，投融資方面占優的頭部綠檔房企優勢顯現，同時，伴隨現階段預售監管、信貸調節力度加強，民營房企流動性改善機遇增加，估值性價比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股推薦萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團、金科股份、新城控股；H股推薦龍湖集團、華潤置地、中國海外發展、旭輝控股集團、融創中國。
風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行
（文章來源：東北證券）
標簽： 住房貸款
