2022年集中供地的大幕正在緩緩拉開。截至3月29日，北京、福州、合肥、青島、徐州、廈門等6個城市已經完成了今年的首輪集中供地，另有天津、成都、長沙、重慶、寧波、金華等多個城市發布了首輪供地的土地信息。

今年是我國對熱點城市實施集中供地政策的第二年。由于信貸政策調整等因素，行業流動性受阻，在2021年的第二輪和第三輪集中供地中，很多城市出現了競買意愿不足、流標流拍偏多的現象。

因此，今年的首輪集中供地中，供需雙方的表現，被認為有一定的風向標意義。

綜合各地的官方信息，今年首輪集中供地的門檻普遍有所下降，體現出地方政府吸引企業拿地的意圖。比如，東莞取消了對房屋最高銷售價格的限制，并大范圍取消無償配建安居房；杭州出臺價格“次高者得”的原則；成都則取消了“競人才公寓”的競買條款。與以往相比，這些措施將給拿地企業騰出更多的利潤空間。

從6個城市的競買結果來看，交易熱度普遍高于去年的第二輪和第三輪集中供地，集中表現為溢價率提升、流拍現象減少等。既體現出規則松動的吸引力，又說明市場的流動性在恢復。但總體來看，土地市場仍未達到去年同期的熱度，尤其是民營企業的熱情，依然有待恢復。

門檻有所下降

東莞取消新房銷售限價，是今年首輪集中供地中最引人關注的規則。今年3月13日，東莞首批集中供地正式掛牌，共計出讓8宗涉宅地塊，起拍總價170.83億元，出讓總面積33.29萬平方米。8宗地塊中，有兩宗為2021年掛牌出讓過的“回籠地”。

這些地塊的出讓門檻均有明顯下調。以“回籠地”2022WR003長安地塊為例，該地塊去年設定了41998元/平方米的毛坯銷售限價，本次則取消了這一規定；其競買保證金也從去年的22億元下調至10.1億元。此外，該地塊還取消了無償配建安居房的要求。

除此之外，其余地塊也均未設定住宅銷售限價。在配建要求上，僅有塘廈地塊需要無償配建10%的安居房，并無償配建相應的停車位，其余地塊均未設配建要求。

東莞的土拍規則頗為“友好”，有其現實考慮。去年下半年以來，東莞樓市表現平淡，土地市場也隨之轉冷。去年東莞掛牌的36宗商住用地中，有3宗地塊終止出讓，1宗地塊流拍，均發生在下半年。今年以來，東莞樓市的交易規模也明顯低于去年同期。

東莞的案例是不少熱點城市的縮影。2021年，房企購置土地面積下降15.5%。其中，行業流動性收緊，導致很多城市下半年的土地交易冷淡，熱點城市的第二輪和第三輪土拍的熱度也明顯下滑。因此，今年已經發布首輪集中供地的城市中，大多對門檻規則進行了調整。

杭州在首輪土拍中推出了“次高者得”的規則，即當地價到達封頂價之后將不再直接搖號，而是通過線下的一次報價方式進行。這一規則被認為能在一定程度上保證項目利潤。

福州的首輪集中土拍中，對部分地塊取消租賃住房配建；將部分地塊容積率調整至3.0以上，建筑限高也從80米改為100米。

南京首輪土拍推出20宗土地中，僅對1宗地塊實施了配建要求，其余均未有配建要求。南京還將部分地塊的保證金比例進行了下調，并延長付款周期。

成都則對首輪集中供地全部采取“限地價+抽簽”方式進行拍賣，較2021年第三批次“限地價+競人才公寓”的方式有所放松。

中指研究院指出，減少配建規模，將土拍規則“化繁為簡”，是今年首輪集中供地的主要特征。此外，降低保證金比例、延長付款周期、下調底價等，也是各地常用的措施。為保證合理利潤、提高企業的拿地積極性，未來這些措施將進一步被其他城市所采用。

民企熱情尚待恢復

從實際交易情況看，這些措施起到了一定的效果。已經完成首輪集中土拍的北京、福州、合肥、青島、徐州、廈門6城，交易熱度普遍高于去年的第二輪和第三輪集中供地。

3月16日，福州四城區完成今年的首輪集中供地，最終成交的12宗地塊中，有4宗的溢價率達到兩位數，其中兩宗觸及最高限價，以搖號的方式競出買主。

廈門于3月29日完成今年首輪土拍，10宗涉宅用地中，有6宗實現溢價成交，整體溢價率為7%。其中有2幅地塊因達到上限而轉入搖號環節，這也是廈門土拍首次觸發搖號機制。

與很多城市類似，廈門也在首輪土拍中推出了一些有吸引力的條款。廈門此次推出的10宗土地中，有5宗位于湖里區和思明區，地理位置較好；部分地塊降低了起拍樓面價，并減少了限售年限。

大幅減少了配建規模的合肥首輪土拍，共推出19幅地塊，其中有15幅土地因觸及“封頂價”進入競品質方案環節。

值得注意的是，即便并未推出明顯的“利好政策”，一些城市的首輪土拍也取得了不錯的成果。

作為今年全國第一個完成首輪集中供地的城市，北京共推出18宗地塊，共吸引了57家房企及聯合體報名。其中有17宗實現成交，8宗為溢價成交。與去年的第二輪和第三輪集中供地相比，此次的競拍者數量、溢價率均有所提高，流拍率則明顯下降。

去年土拍市場一度冷淡的青島，也在今年3月18日順利完成首輪集中土拍。其中，位于城陽區的一宗“回爐”地塊，在經過35輪的競價后，以13.44%的溢價率競出。由上一批次的流拍到這一批次的高溢價出讓，該地塊并未做出任何調整。

“2022年以來，房地產調控政策不斷改善，行業的流動性也有所增強，對今年的土地市場帶來了一定利好。”中指院表示。

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，年初是房企制定年度投資計劃的重要節點，企業的投資預算也相對充足。從投資節奏上，年初獲取的土地通常能在當年產生業績。因此，房企在首輪集中供地中進行發力并不意外。

但他同時表示，與去年首輪集中供地時的火爆相比，完成今年首輪集中供地的城市，交易熱度仍然有明顯的差距。究其原因，在于行業流動性尚未完全恢復，尤其是民企的拿地積極性仍然不高。

根據官方信息，在已經完成首輪土拍的6個城市中，無論是報名參拍的比例，還是最終拿地的數量，國企和央企都占據主流，這與去年年末以來的情況頗為一致。

前述房企人士指出，雖然市場的流動性已經有所改善，但整體改善幅度有限，且在2022年，民營房企面臨的償債壓力仍然較大。因此，未來一段時間，央企和地方國企“托底”，仍會是土地市場的常態。

中指研究院也指出，總體來看，房企拿地仍偏謹慎，疊加疫情因素，市場預期仍存在一些不確定性。與此同時，企業面臨償債高峰，資金壓力仍較大，短期土地市場熱度整體改善的空間或有限。

（文章來源：21世紀經濟報道）

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