龍湖·御湖境產品發布會現場。 李貝貝/攝

本報記者李貝貝上海報道

【資料圖】

近期，上海樓市明顯回暖。新房市場方面，1月底至今已連續出現5個“日光盤”，更有項目出現“千人搖”行情。而在二手房市場，2月前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長50%—60%，帶看量增長30%—40%。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為：“數據表明，目前市場活躍度較高，對樓市的信心有所恢復。”

不過，《華夏時報》記者注意到，在熱度漸高的同時，“分化”仍是當前上海樓市的最大特點，部分新房項目仍難去化、“老破小”房源降價成交的情況也并不鮮見。

“目前上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場是一個回歸正常的過程。此外，不同的項目持續分化，‘倒掛’項目火熱，也有項目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全。”上海中原地產資深分析師盧文曦直言。

有項目再現“千人搖號”

“出乎意料，沒想到來了這么人。”2月18日晚間，龍湖松江·御湖境針對意向客戶舉辦了一場發布會，現場人頭攢動。因為沒有找到座位，很多人只能站著聽某大V對樓市的分析。一名置業顧問向《華夏時報》記者透露：“原計劃是邀請600人，但意向客戶報名太多，差不多共有800人，今晚臨時開了3個分會場。”

龍湖·御湖境產品發布會現場。 李貝貝/攝

“都是意向客戶，其中不少已經進行過驗資了。”據置業顧問介紹，該項目將在今年3月開放售樓處，預計明年底交付。“肯定好賣，因為區位、品質、商業配套都不錯。”該置業顧問顯得很有信心。現場一名購房者也向記者表示，自己一直傾向新房，這一項目也頗具性價比，“可以說是剛需的價格、豪宅的精裝”。

事實上，這樣的熱鬧場景近期在上海并不稀奇：2023年春節后，上海樓市迎來開盤潮。據克而瑞上海統計，2月第二周(2月6日—2月12日)上海共有三個項目開盤，且均實現“日光”。

其中，2月8日，位于浦東的海德壹號開盤，推出163套房源，均價12.98萬元/平方米，共認籌647組，認籌率高達397%，入圍分數高達100.85；2月10日，位于青浦徐涇的“網紅盤”蟠龍府推出452套房源，均價6.2萬元/平方米，認籌886組，認籌率196%，入圍分數45.95；同日，位于徐匯長橋板塊的匯成·南街里項目推出204套房源，均價8.99萬元/平方米，認籌615組，認籌率達301%，入圍分數72.58。

更早一些時候，2023年1月12日開盤的鴻印里、1月18日開盤的綠城·外灘蘭庭項目均再現了“千人搖號”的名場面。此外，1月31日，招商虹橋璀璨時代三期開盤，147套房源當天售罄，認購率204%；2月3日，楊浦城投開發的悅尚海開盤，221套房源僅剩下3套未售罄；2月4日，位于青浦區西虹橋片區的中鐵虹橋逸都第三批次開盤，376套房源在3小時內全部售罄，銷售額21.26億元。

新房市場火熱的同時，二手房市場的熱度也隨之上漲。

2月19日上午，在市場走訪中，一名中介告訴記者，去年9月到年底，上海二手房市場較為平靜。但2023年以來，市場回暖明顯，自己所在的門店咨詢量、帶看量大幅上升，“周末每天大概5、6組帶看吧，最近基本上都是客戶自己來約我們”。

購房者在上海某中介門店咨詢。 李貝貝/攝

“最好還是抓緊時間，現在市場熱起來了，房東的心理預期也開始轉變，掛牌價都提高了，我們其實也會建議房東抓緊良機。”這名中介人士向記者展示了自己建議房東提價的微信對話：“市場好呀，有套房子房東去年7月掛牌1020萬元，最高有人出價930萬元，房東不急賣就等等了。你看，春節后不到一個月就成交了，960萬元。”

據上海鏈家研究院統計，一月，上海二手房市場受到春節假期影響，成交量相應收窄。但從春節后的二手房市場來看，成交恢復良好，特別是2月份第一個周末(也是節后第一個周末)，鏈家的成交量較此前增長了50%—60%，帶看量增長了30%-40%，說明市場依然存在需求和購買力。

從成交周期來看，房源成交周期和客源成交周期都有縮短。近幾周，房源成交周期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交周期則由28天下降至15天，說明目前成交節奏有加快的趨勢。綜合來看，市場筑底企穩的可能性已然增加；從成交均價來看，有小幅波動但整體平穩；從成交結構來看，剛改和改善型的占比有所增加，也在一定程度上均衡了價格水平。

值得一提的是，上述中介還提醒記者，上海近期有再出樓市新政的傳聞，“大概率要出，你能下手就趕緊，新政出來這價格它能不漲嘛？”

據公開資料，所謂的“上海樓市新政”在今年初即傳出，具體包括新房限價放松、“普通住宅”認定標準調整、二胎三胎家庭鼓勵購房等多個方面，但一直未有確定消息。不過，今年上海“兩會”期間，上海市政協委員丁祖昱、張琦、葉峻、上海市政協委員仇瑜峰等針對推動上海房地產健康有序發展提出了相關建議，包括限購政策適度調整、放松限貸、有條件地放松限售、打開限價等。

市場正逐步回歸正常

“近期房地產交易中心，售樓處看房人數明顯增加，說明上海市場供求在穩步恢復中，尤其是成交量離開正常區間僅一步之遙。”上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示：“不管是市場表現還是現實交易數據都有助于提升預期和強化市場信心。兔年第一批集中投放的房源中，一些樓盤已經開啟認籌，穩定的供應有助于成交持續向上。”

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進也預計，作為一線城市，上海樓市的基本面不錯，需求動力足，房價方面有率先復蘇的動力，后續上海將會有“小陽春”的行情。

盡管如此，受訪人士仍多認為，上海樓市是一個“回歸正常”的表現，且“分化”仍是當前上海樓市的最大特點。

“目前上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場是一個回歸正常的過程。此外，不同的項目持續分化，倒掛項目火熱，也有項目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全。”盧文曦直言。

2月16日，國家統計局公布1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，上海新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.7%，與合肥并列排名第一。從國家統計局數據來看，雖然上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅位居第一，但是，從0.7%的漲幅來看仍屬于溫和上漲。對此，嚴躍進分析稱：“此類數據總體上屬于健康值，即處于0.0%—1%之間，屬于溫度合適的漲幅。類似漲幅說明上海市場有回暖動力，但不屬于過熱。”

例如，新房市場上，今年1月，上海有十余個項目相繼搖號開盤，但銷售情況有明顯區別。在“千人搖”“日光盤”的同時，由新加坡TGR集團開發的沁風雅苑認籌率僅為11.9%，在均價10萬+以上項目中認籌率墊底。另一方面，不同區域的熱度也表現不一：1月，青浦和嘉定兩區大幅領先，成交套數均在1600套左右，超出成交量排第三的閔行800多套。

在與一些二手房賣家的溝通中，記者獲悉，上海樓市熱度抬升的同時，部分房源仍不容易出手。一名房東王敏(化名)透露，自己一套位于市中心的“老破小”掛牌8個多月，就在幾天前才剛剛出手，對比掛牌價，成交價足足砍了10%。“能出手就好，這個行情你不知道會持續多久，價格合適就趕緊吧。”王敏顯得十分謹慎：“去年6、7月上海解封后市場好了一陣子，沒2個月就不行了，不好說后面會怎樣。”

部分購房者也秉持著觀望態度。一名改善型購房者直言，根據行情來看，每年春節前樓市都是最低谷，過年后一般都會有成交量提高的情況，上海樓市當下的“高熱”有炒作之嫌。該購房者還強調，盡管防疫政策優化，但樓市想要維持“高熱”缺乏支撐，尤其是在新房供給較為充裕的上海樓市，二手房大幅提價的空間有限。

“分化特征在2023年會更為明顯。”2月18日，同策研究院研究總監宋紅衛向《華夏時報》記者指出，核心區域優質項目的熱度在2023年會進一步上升。上海今年在需求端可能會有進一步支持剛需及改善型需求的政策調整，對于上海樓市恢復有較大影響。“預計三四月份會有一波小行情，但是不會持續太久，預計在一二季度觸底調整后，三四季度會進入上行趨勢。”宋紅衛指出。

據上海鏈家統計數據，從去年第七批集中供應新盤的認購情況來看，有超過1/3的樓盤觸發積分，說明對于供應質量高的批次，觸發積分的情況依然較為樂觀，市區樓盤、優質樓盤對購房者仍有很強的吸引力。

“目前，新盤呈現結構化特征，市區的樓盤、熱門板塊的樓盤大部分都是開盤去化率達到百分百，但是遠郊盤或者交通不便的樓盤，去化率會比較低。”上海鏈家首席分析師楊雨蕾分析指出。

（文章來源：華夏時報）

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